购买和拥有出租物业在美国有多种税收优惠。这些优惠可以帮助减少应税收入，提高投资的整体回报。以下是主要税收优惠的详细指南：
1. 可扣除费用
抵押贷款利息：
扣除：可以将为出租物业支付的抵押贷款利息作为业务费用在1040表的Schedule E上扣除。
财产税：
扣除：支付的出租物业的财产税可以扣除。
运营费用：
扣除：可以扣除各种运营费用，包括：
维修和维护
物业管理费
公用事业费
保险费
广告费
法律和专业费用
用品
2. 折旧
折旧扣除：
折旧：住宅房地产的出租物业可以在27.5年内折旧。这允许您每年扣除部分房产成本作为非现金费用。
计算：折旧使用修正加速成本回收系统（MACRS）计算。
3. 资本利得和1031交换
资本利得：
长期资本利得：如果您在持有出租物业超过一年后出售，利润按长期资本利得税率征税，通常低于普通所得税税率。
1031交换：
递延：根据《国内税收法》第1031条，通过在特定时间框架内将出售出租物业的收益再投资于类似物业，可以递延资本利得税。
4. 被动活动损失规则
损失扣除：
被动活动损失：出租物业被视为被动活动。如果您积极参与出租活动且调整后总收入（AGI）为$100,000或以下，通常可以将最多$25,000的出租物业损失抵扣非被动收入。
逐步减少：对于AGI超过$100,000的部分，每超过$2减少$1的限额，AGI达到$150,000时完全逐步取消。
5. 合格业务收入扣除
QBI扣除：
扣除：如果您的出租活动符合贸易或业务，您可能有资格获得合格业务收入（QBI）扣除，允许您将最多20%的合格业务收入从应税收入中扣除。
6. 家庭办公室扣除
家庭办公室：
扣除：如果您使用家庭的一部分专门和定期管理您的出租物业，可能有资格获得家庭办公室扣除。
7. 差旅费用
可扣除差旅：
扣除：为管理、收取租金或维护出租物业发生的差旅费用可以扣除，包括里程、机票、住宿和餐饮费用。
示例场景
示例：
租金收入：每年$24,000
费用：$18,000（包括抵押贷款利息、财产税、维修、保险等）
折旧：$10,000
报告步骤：
Schedule E（1040表）：
收入：报告$24,000租金收入。
费用：扣除$18,000的费用。
折旧：扣除$10,000的折旧。
净出租收入/损失：
$24,000−$18,000−$10,000=−$4,000（出租损失）被动活动损失：
如果符合条件，可以将最多$25,000的出租损失抵扣其他收入。
总结
可扣除费用：抵押贷款利息、财产税和运营费用。
折旧：每年扣除房产成本的一部分。
资本利得：享受较低的长期资本利得税率。
1031交换：通过再投资递延资本利得税。
被动活动损失：将最多$25,000的出租损失抵扣其他收入。
QBI扣除：如果符合条件，将最多20%的合格业务收入扣除。
家庭办公室扣除：为管理出租物业使用的家庭办公室费用扣除。
差旅费用：扣除与出租物业管理相关的差旅费用。
了解这些税收优惠可以帮助您最大化出租物业投资回报并减少整体税负。建议咨询税务专业人士，以获得进一步指导并确保符合IRS规定。